Osapuolten velvollisuudet ja oikeudet rakennusurakassa

Rakennusurakasta sovittaessa on tärkeää, että urakan sisältö sekä osapuolten velvollisuudet ja oikeudet ilmenevät urakkasopimuksesta ja siihen liittyvistä muista asiakirjoista (tarjous, vastaus sekä neuvottelumuistiot ja osapuolten väliset sähköpostit yms.).

Muutos- ja lisätöistä tulee sopia kirjallisesti. Poikkeuksena on sellaiset pienet ja kiireelliset muutostyöt, joista määräyksen voi antaa tilaajaan asianmukaisesti valtuuttama henkilö. Tällaisesta määräyksestä on tehtävä merkintä työmaapäiväkirjaan ja sen vaikutuksista urakkahintaan on sovittava niin pian kuin mahdollista. Lisätöistä on aina sovittava kirjallisesti.

Tilaajan velvollisuudet ja oikeudet

Tärkein tilaajan vastuista on urakkahinnan oikea-aikainen maksaminen. Usein urakkasopimuksissa on käytössä maksuerätaulukko, jonka mukaan tietty osa urakkahinnasta maksetaan rakennuskohteen valmiuden perusteella. Mikäli tällaista taulukkoa ei ole sopimukseen otettu, tulee tilaajan maksaa urakoitsijalle osamaksuja, jotka ovat oikeassa suhteessa urakkahintaan ja toteutettuun urakkasuoritukseen.

Tilaajalla on kuitenkin oikeus pidättäytyä maksamasta suoritusta esimerkiksi urakoitsijan tekemän virheen vuoksi niin kauan kuin virhe on korjattu. Pidätys ei saa kuitenkaan olla suurempi, kuin niiden kulujen summa, jotka voidaan olettaa syntyvän virheen korjaamisesta.

Toinen tärkeä velvollisuus tilaajan kannalta on myötävaikutusvelvollisuus. Tämän velvollisuuden pääasiallisena sisältönä on, että tilaaja vastaa viranomaisilta tarvittavien lupien hankinnasta sekä niistä syntyvistä kustannuksista. Tällaisia lupia ovat esimerkiksi rakennuslupa tai purkulupa. Lisäksi tilaajan tulee laatia yhdessä urakoitsijan kanssa työmaata koskeva aikataulu ja huolehtia suunnitelmien toimittamisesta urakoitsijalle aikataulun mukaisesti.

Myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönti saattaa aiheuttaa urakoitsijalle oikeuden urakka-ajan pidennykseen. Joissakin tapauksissa urakoitsijalla voi olla myös oikeus purkaa koko urakkasopimus tilaajan laiminlyönnin vuoksi.

Tilaajan velvollisuuksista voidaan sopia toisin urakkasopimuksessa.

Urakoitsijan velvollisuudet ja oikeudet

Urakoitsijan päävelvollisuutena on tehdä urakkasopimuksessa sovitut työt suunnitelmien sekä voimassa olevien rakennusmääräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Urakoitsijan tulee pääsääntöisesti huolehtia myös mm. rakennusvälineiden hankinnasta, jätteiden lajittelusta ja poistosta sekä työmaapalveluista. Työmaapalveluja ovat mm. kulkuteiden tekeminen ja kunnossapito, rakennuskohteen lämmittäminen ja yleisvalaistus yms. Urakoitsija vastaa myös käyttämiensä aliurakoitsijoiden työstä ja sen virheettömyydestä.

Pääurakoitsija vastaa lisäksi työmaan johtovelvollisuuksista, joita ovat esimerkiksi työmaan hallinto ja yleisjohto, aikataulujen laatiminen sekä töiden järjestely ja yhteensovitus.

Verotusmenettelylain (1558/1995) 15 b §:n mukaan pääurakoitsijan on annettava kuukausittain Verohallinnolle tiedot työmaalla työskentelevistä työntekijöistä.

Urakoitsijan velvollisuuksista voidaan myös sopia toisin urakkasopimuksessa.

Vastaanottotarkastus

Urakkakohteen valmistumiseen ja kohteen luovuttamiseen tilaajalle liittyy osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta kaksi tärkeää tapahtumaa.

Ensimmäinen näistä on vastaanottotarkastus, jonka sekä urakoitsija että tilaaja voivat vaatia järjestettäväksi, kun kohde on siinä valmiudessa, että kesken olevat työt voidaan saattaa loppuun ennen tarkastusta. Vastaanottotarkastusta tulee pyytää kirjallisesti ja se tulee aloittaa 14 vuorokauden kuluttua pyynnön tiedoksisaannista. Mikäli vastaanottotarkastuksen päivää ei voida yhdessä valita, tulee urakoitsijan määrätä vastaanottotarkastuksen ajankohta.

Urakoitsijan on ennen vastaanottotarkastusta varmistettava, että rakennustyö on valmis ja täyttää sopimuksenmukaiset vaatimukset.

Vastaanottotarkastuksesta tulee laatia pöytäkirja, johon on tehtävä merkinnät siitä, onko urakkaan kuuluvia velvollisuuksia jätetty suorittamatta tai missä määrin niitä ei ole suoritettu sopimuksen mukaisesti. Kummankin sopijapuolen olisi lisäksi myös esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset vastaanottotarkastuksessa.

Taloudellinen loppuselvitys

Toinen urakan valmistumisen kannalta merkittävä tapahtuma on taloudellinen loppuselvitys, jossa lopullisesti selvitetään osapuolten väliset tilisuhteet.

Taloudellisen loppuselvityksen aikana osapuolten on esitettävä toisiinsa kohdistuvien vaatimusten määrät sillä uhalla, että muuten he menettävät oikeutensa vedota näihin seikkoihin tulevaisuudessa.

Taloudellisesta loppuselvityksestä tulee pitää pöytäkirjaa, johon on kirjattava urakoitsijan laatima lopputilitys ja tilaajan siihen antama vastine sekä tilaajan vaatimusten määrät ja muut mahdolliset tilisuhteisiin vaikuttavat asiat.

Vastaanottotarkastuksen ja taloudellisen loppuselvityksen pöytäkirjojen ja niihin kirjattujen vaatimusten ja mahdollisten huomautusten oikeudellinen merkitys on todella suuri. Mikäli vaatimuksia ja huomautuksia ei ole kirjattu, ei virheisiin voi myöhemmin esimerkiksi tuomioistuinkäsittelyn aikana vedota.

Lopuksi

AASA-LAWn henkilökunnalla on laaja kokemus erilaisista urakkasopimuksiin ja työsuorituksiin liittyvistä erimielisyyksistä muutaman kymmenen tuhannen euron asuinhuoneistojen remonteista aina monien miljoonien eurojen tuotantolaitosten rakentamiseen.

Rakentamiseen liittyviin riita-asioihin meillä ovat erikoistuneet asianajaja Simo Ellillä ja oikeusnotaari Joonas Lahti.