On tyypillistä, että liikehuoneiston vuokralainen muuttaa tai remontoi huoneistoa vastaamaan paremmin oman liiketoimintansa tarpeita.
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 19 §:n mukaan vuokralainen tarvitsee muutos- ja korjaustöiden tekemiseen liikehuoneiston vuokranantajan suostumuksen. Hallituksen esityksen mukaan voidaan vuokralaiselle antaa, joko vapaa tai jollain tavalla rajattu oikeus suorittaa muutostöitä. Pelkkä vuokranantajan suostumus muutoksien tekemiseen ei kuitenkaan selvennä sitä, mitä niille tapahtuu vuokrasopimuksen päättyessä. Siinä yhteydessä onkin tärkeää sopia kirjallisesti myös siitä, kuka maksaa muutostyöt ja mitä niille tapahtuu vuokrasuhteen päättyessä.
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 14 §:n mukaan vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneiston käyttöä, kuntoa ja kunnossapitoa koskevista oikeuksista ja velvollisuuksista. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat siten sopia vapaasti huoneiston kuntoon ja kunnossapitoon liittyvistä oikeuksistaan ja velvoitteistaan. Osapuolet voivat sopia missä kunnossa huoneiston on oltava vuokrasuhteen alkaessa, sen aikana ja myös siitä, missä kunnossa huoneiston on oltava vuokrasuhteen päättyessä.
Pääsääntönä on se, että jos kustannusten jaosta ei ole sovittu tarkasti liikehuoneistossa tehdyt korjaukset jäävät vuokralaisen kustannettavaksi eikä vuokralainen saa niistä korvausta vuokrasuhteen päättyessä.
Erityisesti kaluste- ja laiteasennusten kohdalla olisi tärkeää sopia siitä jäävätkö ne huoneistoon vai onko vuokralaisella oikeus tai velvollisuus ottaa ne mukaansa vuokrasuhteen päättyessä. Vuokralaisella voi olla myös velvollisuus vuokrasopimuksen päättyessä palauttaa tila alkuperäiseen kuntoon, jos vuokranantaja sitä vaatii.
Liikehuoneistossa voi kuitenkin myös ilmetä jokin puute, jonka korjaamisesta vuokranantaja vastaa. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 2 momentin mukaan, jos huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa on vuokranantaja vastuussa siitä. Jos vuokranantaja laiminlyö hänelle kuuluvan korjauksen vuokralainen saa korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen.
Vuokralaisen tulee antaa vuokranantajalle mahdollisuus huolehtia korjauksesta ennen, kun vuokralainen itse ryhtyy korjaamaan puutteellisuutta. Vuokralaisen on myös huolehdittava, että korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 45 §:n 1 momentin mukaan määräaikaisen vuokrasopimuksen päättyessä vuokralaisella on oikeus saada korvaus suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä niiden vuokrasuhteen päättymisajankohdan mukaisessa arvossa, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa nämä työt eikä niitä ole jo korvattu. Saman pykälän 2 momentin mukaan, jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde päättyy sellaisella vuokranantajan irtisanomisella, jota ei voida pitää vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella on oikeus saada korvaus 1 momentissa tarkoitetuista korjaus- ja muutostöistä.
Säännös muodostaa siis poikkeuksen pääsääntöön. Hallituksen esityksen mukaan 45 §:n mukainen korvausvelvollisuus koskee vain sellaisia muutoksia ja korjauksia, joita vuokralaisella on ollut lain 18 §:n 2 momentin mukaan oikeus tehdä kehotettuaan ensin vuokranantajaa tekemään ne. Korvausta ei suoriteta, jos työt on jo aikaisemmin korvattu esimerkiksi alentamalla vuokraa. Korvausvelvollisuuden edellytyksenä on lisäksi vuokrasuhteen päättyminen. Muutoksen tai korjauksen tulee lisäksi korottaa huoneiston arvoa. Korvauksen vaatimiselle ei ole asetettu erityistä määräaikaa.
Liikehuoneistoon tehtävistä investoinneista ja muutostöistä on siten tärkeää sopia silloin, kun niitä suunnitellaan ja toteutetaan. Se estää epäselvyydet ja erimielisyydet vuokrasuhteen päättyessä.
AASA-LAWn henkilökunnalla on kokemusta liikehuoneiston vuokrausta koskevista riitatilanteista. Olemme avustaneet sekä liikehuoneiston vuokralaisia että vuokranantajia.
Ota yhteyttä