Johdanto
Salainen virhe on sellainen, joka on näkymättömissä eikä sitä voida päältäpäin havaita. Se ilmenee kiinteistössä useimmiten rakennuksissa ja rakenteissa.
Maakaaren 2 luvun 17§ mukaan kyseessä on salainen virhe, kun kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Salaisen virheen edellytykset
Salaisen virheen tulee olla merkittävä, jotta sen perusteella voidaan vaatia hyvitystä. Ostajan on siedettävä tietyt vähäiset poikkeamat kaupan kohteessa, eikä voi vedota salaiseen virheeseen, jos kyseessä on merkitykseltään vähäinen vika tai puute. Merkittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon asunnon ikä, kauppahinta, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset, alueen tavanomainen varustetaso ja muut seikat.
Edellytyksenä on myös se, että myyjä ei ole tiennyt virheestä. Salaisena virheenä voidaan pitää myös virhettä, joka on todellisuudessa voinut olla myyjän tiedossa, mutta ostaja ei kykene esittämään tästä näyttöä. Maakaaren lähtökohta on se, että myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä hänen olisi siitä pitänyt tietää.
Virheen tulee myös olla niin olennainen, että se olisi todennäköisesti vaikuttanut kaupan tekemiseen.
Virheestä ilmoittaminen
Ostajan on reklamoitava eli ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Tarkkaa takarajaa ilmoituksen tekemiselle ei laissa ole asetettu.
Maakaaren 2 luvun 25§ mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi se pitänyt havaita.
Myyjän vastuu salaisesta virheestä
Myyjä on vastuussa salaisesta virheestä, jos se on niin olennainen, että se olisi todennäköisesti vaikuttanut kaupan tekemiseen. Olennaisuutta arvioidaan myös sillä perusteella millainen kiinteistö on verrattuna muihin vastaaviin samanikäisiin kiinteistöihin.
Ostajan oikeudet
Ostajalla on tiettyjä oikeuksia, kun kiinteistössä on salainen virhe.
Ostajalla on oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksamisesta. Tämä on mahdollista silloin, kun virhe on havaittu ennen koko kauppahinnan maksamista.
Ostajalla on oikeus vaatia myös hinnanalennusta. Hinnanalennus vastaa pääsääntöisesti virheen arvoa ja se on yleisin virheen seuraamus. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkoa.
Ostaja voi vaatia myös kaupan purkamista. Kaupan purku tarkoittaa sitä, että ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Kiinteistön salainen virhe oikeuttaa kaupan purkuun, mikäli virhe on olennainen. Virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä eikä virhettä voida poistaa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
AASA-LAWn henkilökunnalla on kokemusta myös muista kiinteistön kauppaa koskevista riitatilanteista.
Ota yhteyttä