Panttioikeus on velkojan muita parempi oikeus saada suoritus etukäteen yksilöidyn, pantatun varallisuuskohteen arvosta. Panttauksessa julkivarmistuksella on keskeinen asema, jotta pantinsaaja saavuttaisi haluamansa oikeusaseman. Julkivarmistuksen puuttuessa ei synny tehokasta panttioikeutta. Esimerkiksi pantinantajan myöhemmässä konkurssissa pantinsaaja ei ilman julkivarmistusta ole oikeutettu siihen oikeusasemaan, jonka velkojia sitova panttioikeus tuottaa konkurssissa.
Perinteisinä panttauksen julkivarmistuskeinoina ovat panttauksen kohteen hallinnan luovutus pantinhaltijalle (traditio), panttausilmoitus (denuntiaatio) sekä kirjaaminen, joka yleensä edellyttää tuekseen erityislainsäädäntöä. Kirjaamisessa panttauksesta tehdään rekisterimerkintä.
On yleistä, että asunnon osakekirjoja käytetään panttina. Panttauksen rekisteröiminen Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään korvaa osakekirjan antamisen pantiksi pantinhaltijalle. Rekisteröinnistä on säädetty huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa (328/2018).
Panttikohteen omistaja voi yleensä luovuttaa panttikohteen toiselle ilman pantinhaltijan suostumusta. Pantinhaltijan intressien kannalta riittävää on, että hänen oikeutensa pysyvät voimassa luovutuksesta huolimatta.
Se, että varallisuusobjekti on pantattu kertaalleen, ei itsessään muodosta estettä myöhemmälle panttaukselle, sillä samaan panttiobjektiin voi kohdistua useampia suorituksensaajia. Myöhempi panttaus tapahtuu yleensä siten, että myöhempi pantinsaaja on etusijajärjestyksessä huonommassa asemassa, kuin aikaisempi pantinsaaja. Myöhempää panttia kutsutaan jälkipantiksi.
Aiemman pantinhaltijan tulisi myös aina olla tietoinen samaan varallisuusobjektiin kohdistuvasta jälkipantista. Ensipantinhaltijalla on tiettyjä velvollisuuksia jälkipantin haltijaan, kuten se, että ensipantinhaltija säilyttää panttauksen kohdetta hallinnassa myös jälkipantinhaltijan puolesta ja se, että panttauksen kohteen realisoinnissa ensipantinhaltija on velvollinen antamaan jälkipantinhaltijalle realisoinnista ne varat, jotka ovat jääneet jäljelle sen jälkeen, kun ensipantinhaltijan saamisoikeus on katettu.
Jos aiemmalla pantinsaajalla on täysin kehittynyt ja pätevä panttioikeus, myöhempi panttaus ei yleensä voi vaarantaa hänen oikeusasemaansa. Aiemmalla panttauksella on aikaprioriteetin mukainen etusija, mutta myöhempi pantinsaaja voi määrätyin edellytyksin saada vilpittömän mielen suojan.
Jälkipanttaus ei itsessään vaikuta ensipantinsaajan objektikohtaiseen suorituksensaantioikeuteen tai muihinkaan oikeuksiin. Jos panttikohde realisoidaan, ensipanttivelkoja on velvollinen luovuttamaan mahdollisen ylijäämän jälkipanttivelkojalle. Myös jälkipanttivelkojalla on katsottu olevan realisointioikeus, joskin realisointi on toimitettava sellaisin ehdoin, jotka eivät heikennä ensipanttivelkojan asemaa.
Konkurssilain 17:8.1:n mukaan konkurssipesä saa myydä konkurssipesään kuuluvaa panttiomaisuutta vain, jos panttivelkoja siihen suostuu tai tuomioistuin myöntää siihen luvan 13 §:n nojalla. Konkurssipesä on siten realisoinnin osalta tavallaan huonommassa asemassa kuin omistajataho yleensä.
Jos konkurssipesä myy panttiomaisuutta eikä panttivelkaa makseta, panttioikeus pysyy voimassa, jollei oikeudenhaltija muuhun suostu tai konkurssilaissa toisin säädetä. Sama koskee myös muuta oikeutta, josta omaisuus vastaa (KonkL 17:8.2). Vapaaehtoinen kauppa ei siten lähtökohtaisesti vaikuta panttioikeuteen tai muihin esineoikeudellisesti suojattuihin oikeuksiin.
AASA-LAWn henkilökunnalla on kokemusta panttaukseen liittyvien oikeusasioiden hoitamisesta.